Au Luxembourg, les états des lieux sont obligatoires, dès que qu’une somme d’argent est demandée par le bailleur au preneur comme garantie locative. Les modalités sont précisées à l’article 5 de la loi du 21 septembre 2006.
Tandis que chez nos voisins français la loi fait une différence entre une caution locative et un dépôt de garantie (la caution locative étant une somme ou une personne physique qui se porte cautionnaire des loyers impayés et le dépôt de garantie étant une somme pour couvrir les dégâts matériels occasionnés par le preneur au cours de la durée du bail) le Luxembourg ne fait pas de différence. La garantie locative peut être utilisé par le bailleur afin de payer toute impayé découlant des obligations du contrat de bail.
D’après la loi luxembourgeoise un bailleur ne peut pas demander une somme quelconque en guise de garantie locative. Cette somme est habituellement calculée sur base de multiples du loyer mais est plafonnée par la loi à 3 mois de loyer.
La garantie locative peut prendre plusieurs formes et le propriétaire a comme obligation d’accepter cette dernière sous toute forme qu’elle soit même après la conclusion du bail. Il y a plusieurs types de garantie possibles mais deux catégories prévalent au Luxembourg. La garantie bancaire et le dépôt de garantie.
Les garanties bancaires
La garantie bancaire est une garantie locative « indirecte » pour le bailleur, qui vient sous deux formes distinctes :
1) La garantie bancaire à première demande est un engagement écrit donnant droit au bailleur du versement d’une somme inférieure ou égale au montant de la garantie conclu entre bailleur et preneur. Il est à noter que le preneur n’a aucune possibilité d’opposition au versement une fois que la somme de celui-ci il est déterminé de la part du bailleur même en cas de contestation de la redevance.
2) La garantie bancaire simple est un engagement également écrit donnant droit au bailleur du versement d’une somme inférieure ou égale au montant de la garantie conclu entre bailleur et preneur. La grande différence est que l’entité de financement versera au bailleur la somme réclamée seulement si ce dernier est en mesure d’établir la créance qu’il détient envers un locataire au moyen d’un écrit du locataire reconnaissant un montant dû au bailleur ou d’un jugement condamnant le preneur.
Hormis les avantages et inconvénients pour les deux parties comme cités ci-dessus le preneur doit être conscient de deux éléments clés de la garantie bancaire afin d’évaluer son utilité. Le montant bloqué sur le compte de l’institut bancaire est redevable d’intérêts mais des éventuels frais bancaires sont aussi à considérer, qui varieront d’un établissement à l’autre.
Les dépôts de garantie
Le dépôt de garantie est une garantie locative « directe » pour le bailleur et vient également sous deux formes communes au Luxembourg :
1) La garantie locative par virement est la plus commune des deux. Dans ce cas-ci la somme conclue dans le contrat est envoyée sur le compte du bailleur sous forme de virement bancaire. Il est important de noter qu’il est recommandé d’envoyer le montant de la garantie locative à un compte au nom du bailleur avec une description précise de la nature du virement.
2) La garantie locative en espèces peut aussi être demandé par le bailleur. Le preneur n’a aucune obligation d’accepter cette demande de la part du bailleur. Dans ce cas-ci il est fortement recommandé au preneur d’exiger une quittance détaillée de la part du bailleur au moment de la transaction.
Dans le cas des dépôts de garantie aucun « frais de gestion » ne pourra être demandé de la part du bailleur. De même ce montant ne rapportera aucun intérêt au bailleur à l’exception d’une clause du contrat stipulant le contraire.
Dernièrement, en ce qui concerne la date de restitution de la garantie locative il est recommandé d’inscrire un délai raisonnable préalablement dans le contrat de bail. Ceci est afin d’éviter des frictions entre bailleur et preneur qui résultent d’attente de réponse de tiers (exemple : attente de décompte annuel des charges du bien loué ou attente de devis de fournisseur en cas de réparations).
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